Arbitrer entre rénover et démolir
L’article compare, sur cycle de vie, la rénovation lourde et la démolition-reconstruction du parc résidentiel.
Source · Building and Environment, 2023
Simulation de métier
Stratégie patrimoniale en logement social : décider ce qu’on répare, ce qu’on vend et ce qu’on abat
Huit missions dans la peau d’un chargé de stratégie patrimoniale : segmenter économiquement 18 400 logements, décomposer 791 vacants en trois causes, construire une politique d’impayés graduée sur 4,7 M€ d’encours, caler la sortie de 2 180 passoires sur le calendrier légal, arbitrer 24,3 M€ de réhabilitation contre 51,5 M€ de démolition-reconstruction pour 312 ménages, boucler un plan de financement à six ans, écrire une règle d’attribution traçable, puis défendre le tout devant le conseil d’administration, les élus et les locataires.
10 heures
Avancé
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Technologie
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Une segmentation de parc à trois axes — rentabilité nette, obsolescence technique, tension du marché local — avec ses seuils écrits et ses cas de bascule.
Une décomposition de la vacance et de l’impayé en causes distinctes, chacune chiffrée en euros et associée à une action différente.
Un arbitrage réhabilitation contre démolition-reconstruction écrit en quatre colonnes : coût actualisé, effet sur les ménages, offre reconstituée, risque politique.
Un plan à six ans qui nomme ce qu’il ne financera pas, et le signal chiffré qui rouvrirait chaque renoncement.
Pourquoi cette simulation compte
Construisez une expérience concrète et la confiance pour la suite.
Description
Au 1er janvier 2025, la France comptait 5,4 millions de logements locatifs sociaux, 15,9 % des résidences principales, pour un loyer moyen de 6,76 €/m² (SDES, 20 janvier 2026) ; la même année, 2,8 millions de ménages attendaient une attribution, contre 2 millions en 2017 (Sénat). Dans le même temps, la loi a fermé la porte : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, un F ne le pourra plus à compter de 2028, un E à compter de 2034. Vous rejoignez pour dix heures la direction du patrimoine d’un office public de l’habitat : 18 400 logements sur 62 communes, 94,8 M€ de quittancement, 42 M€ d’investissement annuel possible, 2 180 passoires énergétiques dont 640 déjà interdites à la location, 791 logements vacants, 4,7 M€ d’impayés et une résidence de 312 logements dont il faudra dire, par écrit, si on la répare ou si on l’abat. Vous ne produirez pas un plan de communication : vous produirez des arbitrages datés, chiffrés, contradictoires et défendables devant ceux qui les subiront.
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Ce que vous maîtriserez
Segmentation économique d’un parc immobilier (rentabilité nette, utilité sociale, obsolescence)
Analyse de la vacance par cause et chiffrage du loyer non quittancé
Politique de recouvrement graduée et prévention des impayés
Trajectoire réglementaire DPE et priorisation sous contrainte budgétaire
Arbitrage réhabilitation / démolition-reconstruction sur cycle de vie
Prérequis
Ce que vous devez maîtriser
Aucun prérequis juridique : le calendrier DPE, la TFPB en QPV et les règles d’attribution sont introduits mission par mission
À l’aise avec un tableur, un taux d’actualisation, un coût au mètre carré et un échéancier
Capacité à lire un tableau de bord en cherchant ce qu’il masque plutôt que ce qu’il affiche
Market signals
Ce que dit la donnée publique sur le patrimoine social français
Quatre repères publics, datés et vérifiables, qui expliquent pourquoi l’arbitrage patrimonial est devenu un exercice de redevabilité autant que de gestion.
Le parc social sous tension budgétaire
L’article de presse décrit la contrainte financière imposée aux bailleurs et ses effets sur les programmes de travaux.
Source · Le Monde, 3 octobre 2024Le modèle HLM dans la politique du logement
La thèse replace le logement social dans l’économie générale de la politique du logement : une décision de patrimoine n’est jamais purement patrimoniale.
Source · HAL Pastel, École des Ponts, 28 février 2025La rénovation énergétique du parc social, mesurée
Le dossier de la fédération des organismes reprend le rapport de contrôle sur la rénovation énergétique du parc social : la profession publie ce qui lui est reproché.
Source · Union sociale pour l’habitat, 2024Moins de 263 000 logements mis en chantier en France en 2024
Le marché de la construction se contracte
Le rapport de gestion d’un bailleur majeur donne le contexte de production dans lequel un arbitrage de patrimoine est rendu.
Source · CDC Habitat, rapport de gestion 20245,4 millions de logements sociaux au 1er janvier 2025
Un parc massif, une croissance faible
Soit 15,9 % des résidences principales, pour un loyer moyen de 6,76 €/m² en hausse de 3,6 %. Le parc n’a progressé que de 0,5 % sur un an, avec 71 300 premières mises en location, 18 100 démolitions et 10 900 ventes : l’essentiel de la réponse viendra du parc existant, pas du neuf.
Source · SDES — RPLS, 5,4 millions de logements locatifs sociaux au 1er janvier 2025, 20 janvier 20262,8 millions de demandeurs en 2025, contre 2 millions en 2017
La demande a changé d’échelle
La part du logement dans le revenu des ménages atteignait 22,1 % en 2023 et 7,7 % du parc était vacant en 2025, tandis que les autorisations de construire reculaient de 40,1 % entre janvier 2020 et décembre 2025. Chaque logement immobilisé se lit désormais comme une décision politique.
Source · Sénat — avis budgétaire « Cohésion des territoires : logement », synthèse a25-819G interdits en 2025, F en 2028, E en 2034
La loi a fixé un compte à rebours
La page officielle du DPE, mise à jour le 19 décembre 2025, fixe le calendrier de non-décence énergétique après l’interdiction des logements de plus de 450 kWh/m²/an au 1er janvier 2023. Une passoire non traitée ne devient pas seulement inconfortable : elle devient juridiquement inlouable.
Source · Ministère de la transition écologique — Diagnostic de performance énergétique, mise à jour du 19 décembre 2025315 M€ de dépense fiscale estimée en 2024
L’argent public attend sa contrepartie
L’abattement de 30 % de taxe foncière en quartier prioritaire représentait 315 M€ en 2024, dont 126 M€ compensés par l’État, et la Cour des comptes constate qu’aucune entité centrale n’en dresse le bilan. Le bailleur qui documente lui-même l’emploi de cette contrepartie prend une avance décisive.
Source · Cour des comptes — L’abattement de la taxe foncière pour les bailleurs sociaux, 4 décembre 2025300 000 logements sociaux étiquetés passoires
Ce que la profession dit de sa propre échéance
Environ 6 % du parc social était classé F ou G au 1er janvier 2022, soit 300 000 logements. Les bailleurs se disent confiants sur G en 2025 et F en 2028 ; l’inquiétude porte sur les étiquettes E et D, bien plus nombreuses, pour raisons de coût et de main-d’œuvre qualifiée.
Source · Batiweb, « Rénovation des passoires thermiques : les bailleurs sociaux seront-ils prêts ? », 14 février 2024taux de satisfaction des demandes Hlm : 22 % → 17 %
La demande, vue par ceux qui la subissent
Entre 2017 et 2022, le taux de satisfaction annuelle des demandes de logement social passe de 22 % à 17 %, et de 22 % à 12 % pour les ménages disposant de moins de 500 € par mois. L’effort public pour le logement est descendu à 1,6 % du PIB contre 2,2 % en 2010.
Source · Fondation Abbé Pierre, 29e rapport sur l’état du mal-logement, dossier de synthèse, 31 janvier 2024La simulation en action
Découvrez comment les situations prennent vie
SDES — 5,4 millions de logements locatifs sociaux en France au 1er janvier 2025 (20 janvier 2026)
statistiques.developpement-durable.gouv.fr
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Le socle statistique du secteur : taille du parc, 71 300 premières mises en location, 18 100 démolitions, 10 900 ventes, loyer moyen de 6,76 €/m². Les ordres de grandeur qui disqualifient une hypothèse fantaisiste en trente secondes.
data.gouv.fr — Répertoire des logements locatifs des bailleurs sociaux (RPLS), données détaillées au logement
data.gouv.fr
FILE
La source primaire, logement par logement : année de construction, financement, loyer, surface, classement énergétique. À manipuler soi-même avant de croire un tableau de bord interne.
Ministère de la transition écologique — Diagnostic de performance énergétique (DPE), page officielle mise à jour le 19 décembre 2025
ecologie.gouv.fr
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Le calendrier opposable de la non-décence énergétique : G en 2025, F en 2028, E en 2034. La contrainte qui transforme un plan de patrimoine en compte à rebours daté.
Cour des comptes — L’abattement de la taxe foncière pour les bailleurs sociaux (4 décembre 2025)
ccomptes.fr
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L’argent public en contrepartie : 30 % d’abattement de TFPB en QPV, 315 M€ de dépense fiscale estimée en 2024, 126 M€ compensés par l’État, et un constat d’absence de suivi national. Le rapport qui explique pourquoi un bailleur doit prouver l’emploi de la contrepartie.
Cour des comptes — Synthèse du rapport sur l’abattement de TFPB en quartier prioritaire (PDF, 4 décembre 2025)
ccomptes.fr
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La version courte, à lire avant tout conseil d’administration : montants, gouvernance, défaut d’évaluation, recommandations. Douze pages qui pèsent plus qu’une présentation interne de soixante.
Sénat — Avis budgétaire « Cohésion des territoires : logement », synthèse a25-819 (PDF)
senat.fr
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La tension mesurée : 2,8 millions de demandeurs en 2025 contre 2 millions en 2017, 22,1 % du revenu des ménages consacré au logement en 2023, 7,7 % de vacance dans le parc. Le contexte politique dans lequel toute décision de démolition sera jugée.
Sénat — « La loi en clair » : projet de loi visant la relance et la décentralisation du logement
senat.fr
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Le mouvement institutionnel en cours : ce que le législateur envisage de déléguer aux collectivités, et ce qui reste national. À suivre avant d’écrire un plan à six ans.
Cour des comptes — La rénovation énergétique des bâtiments (publication)
ccomptes.fr
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L’évaluation publique des politiques de rénovation : efficacité réelle des gestes, écart entre performance théorique et consommation constatée, pilotage. Le contrepoids indispensable à un calcul d’économies d’énergie fait sur tableur.
Les missions du programme
Ouvrez une mission pour voir ce que vous allez produire
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Aperçu du programme
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Task 1
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Task 6
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Task 8
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Ligne d’arrivée
Aperçu du programme
Au 1er janvier 2025, la France comptait 5,4 millions de logements locatifs sociaux, 15,9 % des résidences principales, pour un loyer moyen de 6,76 €/m² (SDES, 20 janvier 2026) ; la même année, 2,8 millions de ménages attendaient une attribution, contre 2 millions en 2017 (Sénat). Dans le même temps, la loi a fermé la porte : un logement classé G ne peut plus être loué depuis 2025, un F ne le pourra plus à compter de 2028, un E à compter de 2034. Vous rejoignez pour dix heures la direction du patrimoine d’un office public de l’habitat : 18 400 logements sur 62 communes, 94,8 M€ de quittancement, 42 M€ d’investissement annuel possible, 2 180 passoires énergétiques dont 640 déjà interdites à la location, 791 logements vacants, 4,7 M€ d’impayés et une résidence de 312 logements dont il faudra dire, par écrit, si on la répare ou si on l’abat. Vous ne produirez pas un plan de communication : vous produirez des arbitrages datés, chiffrés, contradictoires et défendables devant ceux qui les subiront.
Ce que vous allez vivre
- Segmenter
- Diagnostiquer
- Arbitrer
- Rendre compte
Prérequis
- Aucun prérequis juridique : le calendrier DPE, la TFPB en QPV et les règles d’attribution sont introduits mission par mission
- À l’aise avec un tableur, un taux d’actualisation, un coût au mètre carré et un échéancier
- Capacité à lire un tableau de bord en cherchant ce qu’il masque plutôt que ce qu’il affiche
Ce que disent les pairs
Témoignages de professionnels qui ont vécu des missions équivalentes
4.8 •5 voix d’experts
Story
“La mission 5 m’a retourné : 312 logements, 24,3 M€ de réhabilitation contre 51,5 M€ de démolition-reconstruction, et surtout 312 ménages à reloger dans un territoire où la pression est de 8,2 demandes par attribution. J’ai compris que la valeur actuelle nette…”
Sofiane M.
Étudiant en M2 aménagement et politiques du logement
Vers un poste en stratégie patrimoniale
Story
“La mission 3 a changé ma pratique : distinguer 1,9 M€ d’impayés récents de 2,1 M€ d’encours de plus de douze mois, et calculer ce que coûte réellement une procédure d’expulsion face à un plan d’apurement. Ce n’est pas de la compassion,…”
Claire D.
Apprentie chargée de gestion locative
Organisme de logement social
Story
“Ces simulations m'ont aidée à projeter ce que serait mon premier poste. Très concret.”
Inès K.
Étudiante M2
Sciences Po
Story
“Le format est addictif et utile en entretien.”
Adrien L.
Diplômé école d'ingé
INSA Lyon
Story
“L'outil idéal pour tester un métier avant de s'engager.”
Maya T.
En reconversion
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Ce que disent les pairs
Témoignages de professionnels qui ont vécu des missions équivalentes
4.8•5 voix d’experts
Story
“La mission 5 m’a retourné : 312 logements, 24,3 M€ de réhabilitation contre 51,5 M€ de démolition-reconstruction, et surtout 312 ménages à reloger dans un territoire où la pression est de 8,2 demandes par attribution. J’ai compris que la valeur actuelle nette…”
Sofiane M.
Étudiant en M2 aménagement et politiques du logement
Vers un poste en stratégie patrimoniale
Prêt à commencer ?
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